征收公告

为完善城市基础设施、改善居民生活环境、提升城市品位，经市政府研究，决定对“一江两岸”棚户区改造项目（一期）规划红线内所涉及的土地及房屋（含土地使用权）、构筑物和附属物依法进行征收。

为保障被征收人的合法权益，统一征收补偿标准，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》《江西省人民政府关于调整全省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》（赣府字〔2015〕81号）《瑞金市人民政府办公室关于印发瑞金市集体土地征收补偿调整标准通知》（瑞府办发〔2015〕163号）《瑞金市人民政府办公室关于印发瑞金市城市规划区范围内国有、集体土地上房屋征收补偿安置实施办法（试行）的通知》（瑞府办发〔2016〕15号）《瑞金市人民政府办公室关于公布瑞金市城市规划区范围内房屋征收补偿基准价格的通知》（瑞府办发〔2016〕17号）等文件规定，我市制定了《“一江两岸”棚户区改造项目（一期）房屋征收与补偿安置方案》，并作出征收决定，现予以公告，请被征收人在规定期限内尽快签订补偿协议。

被征收人如对征收决定不服的，可于征收决定公告之日起60日内依法申请行政复议，也可以在征收决定公告之日起6个月内依法向人民法院提起行政诉讼。

特此公告

附件：1.瑞金市人民政府征收决定

        2.“一江两岸”棚户区改造项目（一期）房屋征收与补偿安置方案

                        2016年9月10日  

瑞金市人民政府

征收决定

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》《江西省人民政府关于调整全省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》（赣府字〔2015〕81号）《瑞金市人民政府办公室关于印发瑞金市集体土地征收补偿调整标准通知》（瑞府办发〔2015〕163号）《瑞金市人民政府办公室关于印发瑞金市城市规划区范围内国有、集体土地上房屋征收补偿安置实施办法（试行）的通知》（瑞府办发〔2016〕15号）《瑞金市人民政府办公室关于公布瑞金市城市规划区范围内房屋征收补偿基准价格的通知》（瑞府办发〔2016〕17号）《“一江两岸”棚户区改造项目（一期）房屋征收与补偿安置方案》等有关规定，需对“一江两岸”棚户区改造项目（一期）范围内土地房屋及其它构筑物进行征收，经市人民政府研究，作出决定如下：

一、依法征收“一江两岸”棚户区改造项目（一期）规划红线内的土地及房屋（含土地使用权）、构筑物和附属物。

二、补偿安置由“一江两岸”棚户区改造项目（一期）指挥部负责，征收具体工作由“一江两岸”棚户区改造项目（一期）房屋征收责任单位负责。

三、被征收人可以按照《“一江两岸”棚户区改造项目（一期）房屋征收与补偿安置方案》规定选择货币补偿，也可以选择产权调换。

四、被征收人应当在本公告发布之日起90天内与征收实施单位签订补偿协议。逾期未签订补偿协议的，市人民政府将依法作出补偿决定。

被征收人如对本决定不服的，可于本决定公告之日起60日内依法申请行政复议，也可以在本决定公告之日起6个月内依法向人民法院提起行政诉讼。

“一江两岸”棚户区改造项目（一期）

房屋征收与补偿安置方案

依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上征收房屋评估办法》《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》《瑞金市城市规划区范围内国有、集体土地上房屋征收补偿安置实施办法(试行)的通知》（瑞府办发〔2016〕15号）以及相关法律法规规定，结合实际，特制定本征收补偿安置方案。

一、征收范围

征收范围：绵江河沿河岸线纵深100—500米区域，具体是：河东片北起东升陈屋、危屋，东至闽鸿棕蓝海，西接绵江河道，南至古城河；河西片东起商业城，西至中国银行及八一南路以东，北接上龙尾临街店面，南至红都大桥所涉及的房屋（含土地使用权）、构筑物和附属物（以规划红线图为准）。

二、征收部门及实施单位

征收部门单位：“一江两岸”棚户区改造项目（一期）指挥部。

征收实施单位：根据市委市政府工作安排，征收责任单位负责具体实施。

三、征收补偿对象

征收范围内所涉及的土地使用权人、房屋所有权人、及地上构筑物所有权人。                                                          

四、实施补偿安置的条件

本项目达到95%的被征收人签订了拆迁补偿协议后全面实施（发放补偿款或选择安置房、腾空拆除房屋）。

五、征收期限

征收协议签订期限：

第一阶段：征收公告公告之日起-2016年10月31日。

第二阶段：2016年11月1日-2016年11月25日。

第三阶段：2016年11月26日-2016年12月15日。

腾空交房期限：

第一阶段：征收公告公告之日起-2016年11月25日。

第二阶段：2016年11月26日-2016年12月15日。

第三阶段：2016年12月16日-2017年1月15日。

六、补偿范围

    （一）被征收房屋价值的补偿（含地上房屋和所占用土地的价值）；

    （二）因征收房屋造成的搬迁、临时过渡安置的补偿；

    （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

七、主体房屋征收补偿安置

征收城市规划区内房屋不再实行宅基地安置,实行货币补偿、产权调换二种补偿方式。房屋补偿包含主体房屋及其占用土地的补偿。

（一）货币补偿

对私有住宅产权人按被征收房屋所处不同区域类似房地产的市场评估价格实行货币补偿。如果不选择房地产价格评估机构评估的，也可按瑞金市人民政府办公室《关于公布瑞金市城市规划区范围内房屋征收补偿基准价格的通知》（瑞府办发〔2016〕17号）执行，具体补偿标准如下：

1．框架结构房屋：3000元/平方米；

2．砖混结构房屋：2900元/平方米；

3．砖木结构房屋：2800元/平方米；

4．土木结构房屋：2750元/平方米。

对认定为商业用房且被征收人选择货币补偿的，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定被征收商业用房的价值。

合法取得土地使用权证但无地上建筑物（含房屋基础、圈梁）的用地一律实行货币补偿。国有土地（含房屋基础、圈梁）按评估价格给予补偿；集体土地按450元/平方米给予补偿，房屋基础、圈梁按评估价格给予补偿。

土地使用权证载明面积大于主体房占地面积的，大于部分属国有土地性质的，经评估后给予货币补偿；大于部分属集体土地性质的，按450元/平方米给予补偿。主体房占地以外院占地无土地使用权证的，按征地标准给予补偿。

生产生活设施及其它地上附着物补偿标准详见附件1，建设项目果园征地青苗补偿标准详见附件2。对于河滩堤岸上天然生长的及私人院外的树木，一律不予补偿，对于政府出资修建的道路等基础设施，也不予补偿。

    （二）产权调换

产权调换房位于城东白面坝返迁房、城东象湖湿地公园返迁房、城东农贸市场。被征收房屋普通装饰装修（水泥地面、水电线路、外墙和内墙面水泥粉刷或刷白、木制、铝合金或塑钢门窗）价值已包含在补偿价值中，不另作评估；精装饰装修部分，另行评估，给予货币补偿。

1．安置比例。

（1）主体住房安置比例。按被征收住房建筑面积1:1进行安置。房屋总层数只有一层的，按被征收住房建筑面积增加50%安置指标；房屋总层数为两层的，按被征收住房建筑面积增加20%安置指标；房屋（含一幢商品套房）总层数为三层及以上的，不再增加安置指标。

（2）商业用房安置比例。对被认定为商业用房的，按认定建筑面积1:1进行安置。商住混合建筑只有一层的，对住宅房屋建筑面积增加50%安置指标；商住混合建筑为两层的，对其住宅房屋建筑面积增加20%安置指标；商住混合建筑为三层及以上的，不再增加安置指标。

增加的安置指标面积，由被征收人按安置房成本价2160元/平方米购买，在征收补偿时一并结算。

2．安置原则。

（1）先签订协议并腾空交房先选房的原则。被征收人签订拆迁补偿协议时确定签订协议顺序号，被征收房屋腾空交房后，再确定腾空交房顺序号，将签订协议顺序号与腾空交房顺序号相加，正式确定被征收人的最终选房顺序号。最终选房顺序号并列的，按谁先腾空交房谁先选房的原则。在项目征迁时间内分阶段按最终选房顺序号在约定的时间内选房，不在约定时间内选房的，由征收实施单位另行确定选房顺序号。

（2）区位类别对等安置原则。中心城区商业用房按照不同区域地段划分为三类（详见附件3），安置区商业用房按照区位对应划分为三类。被征收房屋为国有土地上商业用房的，按原类别在安置区对等安置同等面积的商业用房。具体安置方法为：一类地段国有土地上商业用房安置在城东白面坝返迁房的一类地段；二类地段国有土地上商业用房安置在城东白面坝返迁房的二类地段；三类地段国有土地上商业用房安置在城东白面坝返迁房的三类地段；赣东南市场商业用房安置在城东农贸市场。被征收房屋经市国土局、城建局、房管局、征收办、市场监督管理局、象湖镇等部门单位认定为集体土地上住宅改为非住宅房屋（以下简称住改非房屋）的，住改非房屋中的营业用房部分采取实物安置与用途补助相结合的原则进行安置。非住宅房屋是指除住宅房屋以外的主房（不包括附属用房），非住宅房屋的用途包括营业用房和非营业用房。营业用房是指服务对象接受服务，直接用于商业活动的房屋，包括金融、娱乐、餐饮、中介等商业服务类型的房屋。非营业用房不给予住改非房屋用途补助，包括厂房、站场码头、仓库堆栈等用房。

一类地段中，经相关部门单位认定为集体土地上住改非房屋中的营业用房的，安置在城东白面坝返迁房的二类地段商业用房。

对存在2年以上经营活动的集体土地上住改非房屋、未列入类别的国有土地上住改非房屋和其他小街小巷住改非房屋，不予安置商业用房，仅安置住宅房屋的，可按住改非房屋中的营业用房实际经营面积适当给予住改非房屋用途补助。一类地段中，集体土地上住改非房屋所有权人不选择商业用房安置，而选择住宅房屋安置的，对其住改非房屋中的营业用房部分按3200元/平方米给予补助。二类地段中，集体土地上住改非房屋中的营业用房部分按1800元/平方米给予补助。三类地段中，集体土地上住改非房屋中的营业用房部分按800元/平方米给予补助。其它未列入类别的区域和小街小巷住改非房屋用途补助标准按房前道路宽度分为两类：道路宽度超过6米的按实际经营面积给予700元/平方米补助，道路宽度6米以下（含6米）的按500元/平方米给予补助。

对住改非房屋产权人如选择货币补偿，对其住改非部分，可按上述标准给予补助。

（3）附属房（含猪牛栏、厕所）不予产权调换安置原则。征收附属房屋等非主体房屋一律实行货币补偿，不予产权调换安置。

（4）面积最接近原则。返迁安置住房原则上设计60平方米、90平方米、120平方米、140平方米左右的四种户型。安置面积小于安置住房最小户型面积一半的，允许选择一套面积最小的户型，不足部分以货币结算补差。选择首套产权调换房后，剩余安置面积小于最小户型套房面积一半以下的不再进行产权调换安置，对其按货币结算；剩余安置面积大于最小户型套房面积一半以上的，按最接近安置住房面积的原则予以安置。安置住房面积大于安置面积的，10平方米以内（含10平方米）按安置房成本价2160元/平方米结算补差，大于10平方米以外部分按征收公告当月房管部门公布的商品住房市场均价结算。

安置的商业用房少于或超出被征收的商业用房部分，由被征收人或征收人按市场价格购买或给予货币补偿。

八、产权调换安置房交房标准

    外墙：面砖、涂料装饰。

内墙：中级抹灰混合砂浆打底，公共部分（如楼梯间）粉白。

地面：水泥砂浆找平。

内窗：外墙推拉窗，进户门为防盗门，无室内门。

厨房：无设备。

卫生间：无设备。

阳台：按设计。

电：电源线至各用户门口，公共楼梯。

水：给水主管道接在入口处，室内安装下水主管。

其它按设计。

九、搬迁补助费、临时安置过渡费、停产停业损失补助费及其它补偿

    （一）搬迁补助费

按被征收主体房屋建筑面积5元/平方米的标准给予补助，每户每次不低于600元，低于600元的按600元发放。选择货币补偿或现房产权调换安置方式的发放一次，选择期房产权调换安置方式的发放两次。

（二）临时安置过渡费

选择期房产权调换安置的，给予临时安置过渡费补助，由被征收人自行解决过渡住房。临时安置过渡费按实际过渡时间发放（过渡时间不满一年的按一年发放），标准为被征收主体房屋建筑面积4元/平方米·月，每户每月不低于240元，低于240元的按240元发放。原则上多层建筑安置小区过渡期限为24个月，高层建筑安置小区、多层与高层混合小区过渡期限为36个月。超过约定过渡期限12个月以内的，按标准增付50％临时安置过渡费；超过约定过渡期限12个月以上的，按标准增付100％临时安置过渡费，直至交付安置房为止。

选择货币补偿或现房产权调换安置方式的，不享受临时安置过渡费补助。

（三）停产停业损失补助费

因征收房屋造成停产停业损失的，由有资质的专业机构评估确定后予以补偿。停产停业损失是指对被征收人房屋租金损失和经营者经营损失予以补偿。对被征收人停产停业损失的补偿时间按6个月计算。对经营者的停产停业损失补偿时间按3个月计算。被征收人的损失参照房屋被征收前经营主体同类同地段房屋市场租金评估确定；经营者的损失参照房屋被征收前经营主体上年度月均应纳税的所得额、从业人员最低工资评估确定。

给予停产停业损失补偿的，应当符合下列条件：

1.被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑；

2. 征收决定公告发布前2年持续在经营，并有合法、有效的营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续，且营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续上载明的营业场所为被征收房屋；

3.已办理税务登记并具有税负核定凭证。

十、奖励优惠政策

被征收人在规定的签约期限内签订征收补偿安置协议并腾空房屋的，方可给予奖励优惠政策；超过规定期限签订协议或腾空房屋的，不享受任何奖励优惠政策。征收附属房（含猪牛栏、厕所）、单位用房、公益事业用房等不享受任何奖励优惠补助政策。

（一）私有住宅选择货币补偿的补助与奖励

1．对在规定期限内签订征收补偿协议并腾空交房的三层以下（含三层）房屋被征收人，按被征收房屋市场评估价值（对不选择评估机构确定其房地产补偿价值的，可按市政府公布的基准价格进行补偿）的相应比例给予被征收人购房补助。补助标准如下：

房屋总层数仅有一层的，按35%给予补助；

房屋总层数为二层的，按20%给予补助；

房屋总层数为三层的，按10%给予补助；

房屋（含一幢商品套房）总层数为四层及以上的，不给予购房补助。

2．征收进度奖励。征收进度奖励按照约定的签约期及被征收人腾空交房期限实行分阶段按被征收房屋市场评估价值（或市政府公布的补偿基准价格计算价值）的比例进行奖励。

第一阶段签约的，予以10%的奖励；第二阶段签约的，予以7%的奖励；第三阶段签约的，予以5%的奖励。

第一阶段腾空交房的，予以10%的奖励；第二阶段腾空交房的，予以8%的奖励；第三阶段腾空交房的，予以5%的奖励。

（二）选择产权调换征收进度奖励。征收进度奖励按照约定的签约期及被征收人腾空交房期限实行分阶段奖励。

第一阶段签约的，按被征收主体房建筑面积200元/平方米的标准给予奖励；第二阶段签约的，按被征收主体房建筑面积100元/平方米的标准给予奖励；第三阶段签约的，按被征收主体房建筑面积50元/平方米的标准给予奖励。

第一阶段腾空交房的，按被征收主体房建筑面积300元/平方米的标准给予奖励；第二阶段腾空交房的，按被征收主体房建筑面积200元/平方米的标准给予奖励；第三阶段腾空交房的，按被征收主体房建筑面积100元/平方米的标准给予奖励。

经认定为商业用房并选择货币补偿的，征收进度奖励按本条执行。

   （三）办证费用补助。被征收人在规定期限内签订征收补偿协议及时腾空房屋，能提供被征收房屋国有土地使用权证的,按证件载明面积给予20元/平方米补助，能同时提供国有土地上被征收房屋所有权证的,再按证件载明面积给予20元/平方米补助；能提供被征收房屋集体土地使用权证的,按证件载明面积给予10元/平方米补助，能同时提供集体土地上被征收房屋所有权证的,再按证件载明面积给予10元/平方米补助。仅对持有合法有效证件的被征收人给予办证补助，对只缴纳了规费、有批条等情形的不予办证费用补助。

（四）安置房办证优惠。被征收人在办理安置房相关证件时免缴行政事业性等费用，相关部门只收取工本费。在办理产权调换安置房土地使用权证时，对被征收房屋为国有出让土地上房屋的，给予办理国有出让土地使用权证；对被征收房屋为国有划拨土地上房屋或集体土地上房屋的（含无任何证件被认定为合法建筑），给予办理国有划拨土地使用权证，安置房交付后一年内自愿办理国有出让土地使用权证的，对其安置房分摊土地享受土地出让金评估价减免50%缴纳出让金，逾期办理的，不予享受该项优惠。

十一、被征收房屋合法性认定

按土地使用权证、房屋所有权证及实际情况相结合的原则进行认定。有合法证件的，按证件载明进行认定。无合法证件的，由市房管局会同市国土资源局、城建局、征收办、象湖镇人民政府等有关单位调查认定，认定为合法建筑的，按规定进行补偿安置；认定为违章建筑或征收公告发布后在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋的，一律不予补偿安置。对违法违章建筑在规定时间内自行拆除到位的，从“以人为本”的角度出发，可以给予适当助拆补助费。补助标准为简易棚60元/平方米、房屋170元/平方米。经相关部门认定为未超过批准期限的临时建筑，一律仅给予适当货币补偿，补偿标准为土木结构150元/平方米、砖木结构180元/平方米、砖混结构210元/平方米、框架结构240元/平方米。

十二、其他规定

（一）住房保障。通过本方案安置后，仍达不到本市城市最低住房保障条件的，可以向住房保障管理部门提交住房保障申请。住房保障管理部门应及时对提交申请住房保障的被征收人予以核实、确认，并办理相关手续，在同等条件下可优先安排保障性住房。征收产权建筑面积小于36平方米且属于被征收人唯一一套住房的，允许选择一套最小户型安置，最小户型原则上为60平方米左右，安置时补齐至36平方米，不结算差价；36（不含36）至60（含60）平方米的部分按安置房成本价结算，超出60平方米的部分按市场价结算。被征收人选择货币补偿且其住房面积小于36平方米的，按照36平方米建筑面积结算。

（二）签订征收补偿协议时，被征收人应持身份证、户口本及土地使用权证和房屋所有权证到场（商业经营的被征收人需要携带营业执照、纳税证明，房屋所有权人若已婚，还需带上结婚证），被征收人因故不到场的可以委托代理人持相关证件及授权委托书到场签订（授权委托书可以由被征收人在征收工作人员现场见证下出具），将土地使用权证和房屋所有权证原件等权属证明材料由征收实施单位收回，按有关规定办理土地、产权注销手续。

   （三）变造、伪造或者骗取证件的，一经发现，按照伪造公文印章罪依法追究其刑事责任，所签订合同的条款无效，自行承担不利的法律后果。虚构事实骗取补偿的，按照诈骗行为依法追究其法律责任。

   （四）征收有纠纷的房屋，由征收人按有关法律程序予以证据保全和公证提存，先行征收。

   （五）被征收房屋有租赁行为的，由被征收人与承租人自行协商解决有关租赁问题。

   （六）在补偿协议签订前，被征收房屋存在被抵押、已出租、被查封、权属有争议、出售后尚未办理转移登记手续、继承或遗赠纠纷等情形的，被征收人应当如实向征收实施单位书面报告，由征收实施单位根据相关法律法规规定处理。

    被征收人逾期不报告的，自行承担不利的法律后果；隐瞒事实真相骗取补偿的，相关合同条款无效，按照诈骗行为依法追究法律责任。

（七）被征收房屋已达成补偿协议的，在规定时间内被征收人拒不搬迁腾空房屋的，依法将被征收房屋予以强制拆除。

（八）参与征收工作人员应严格履行职责，对滥用职权、以权谋私、玩忽职守的，依法依纪追究相应责任。

十三、评估相关问题

（一）发布房屋征收评估信息并公布确定的评估机构。房屋征收部门在网上发布房屋征收评估信息，在征收范围内公布不少于3家已报名并符合资质的评估机构名单，供被征收人协商选定，协商选定期不少于7天。协商不成的，按照少数服从多数投票决定。投票仍不能确定的，房屋征收部门通过摇号、抽签等方式随机确定评估机构，并聘请公证机构进行现场公证。被征收人选定或者随机确定的评估机构名单须在征收范围内公布。

    （二）被征收人选择评估方式确定房地产价值的，需要向征收实施单位书面提出申请，并签字确认，选择了评估方式确定房地产价值的，不能再按市政府公布的基准价格计算房地产价值。

    （三）被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

   （四）原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。 

   （五）被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向评估专家委员会申请鉴定。

    （六）被征收人有义务向评估机构如实提供评估所必需资料，协助评估机构进行实地查勘。不如实提供有关资料或者不协助评估机构进行实地查勘，造成评估失实或者其他后果的，被征收人应当承担相应责任。

被征收人对房屋征收决定、补偿决定、责令交出土地决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，且在补偿决定或责令交出土地决定规定的期限内又不搬迁的，依法强制执行。

本方案未尽事宜，按《瑞金市人民政府办公室关于印发瑞金市城市规划区范围内国有、集体土地上房屋征收补偿安置实施办法（试行）的通知》（瑞府办发〔2016〕15号）及有关法律法规执行。

附件：1.生产生活设施及其它地上附着物补偿标准

      2.建设项目果园征地青苗补偿标准

3.城区商业用房（住改非房屋）地段类别对照表

附件1:

生产生活设施及其它地上附着物补偿标准

附件2:

建设项目果园征地青苗补偿标准

附件3:

城区商业用房（住改非房屋）地段类别对照表